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高負債赴港IPO 實地銷售額成謎

2020-6-21 12:07:08發布4次查看ip:發布人:
  “富力公子”張量在自立門戶、創辦地產公司14年后,將其實控的實地地產推向資本市場。但在實地地產向港交所遞交招股書、啟動上市進程不到一周后,5月27日,伴隨著部分房地產榜單的發布,關于實地疫情期間罕見成交“逆勢大增”的質疑開始在行業內傳播。
  與此同時,該公司招股說明書中,作為擬上市房地產公司絕口不提融資至關重要的規模,不斷以兩大商業機構的排名做背書,同樣引發市場關注。另外,在等候上市審批的當口兒,該公司的規模量級、戰略布局、盈利水平以及負債現金流情況,同樣成為繞不過的話題。
  消失的銷售額:
  招股書說排名不提業績
  實地地產實控人張量,和王健林之子王思聰、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王爍等人有“新京城四少”之稱。在公眾的印象中,作為富力地產(港股02777)聯席董事長兼總裁張力的獨子,張量身上始終有著“地產二代”與“富力公子”的標簽。在業內看來,這也為早年間業績平平的實地地產帶來了流量。
  實地地產成立于2006年,前身為恒量建設集團,是張量2003年從加拿大學成歸來后,自立門戶所創辦的企業。資料顯示,早年間,實地地產曾多次為富力地產項目提供建設服務,是張量父親名下富力地產的重要合作承建商。
  在創立的前十年,實地在地產界存在感并不強,至2015年合約銷售額僅為14.6億元。但自2015年下半年在廣州大舉拿地開始,實地地產擴張勢頭顯現。憑借2016年9月斬獲廣州4宗地塊轉換而來的廣州“常春藤”項目,實地2016年銷售額首次突破百億,于2017年以201.1億元躋身百強。
  據最新招股書顯示,截至2020年3月31日,實地地產在全國25個城市,合共持有37個處于不同開發階段的地產項目,總建筑面積約為1430萬平方米。
  近年來憑借張量的自帶流量以及企業擴張后的漸露頭角,實地地產才逐漸為人所知曉。這家謀求上市的中小房企,在5月20日遞交港股上市申請后,更是迎來了外界更多關注的目光。企業招股書中“說排名不提業績”的情況也被聚焦。
  據招股書,2020年該公司于中國房地產top 10研究組發布的2020中國房地產百強企業名單中排名70位,于億翰智庫發布的2019中國房企綜合實力top 200中排名77位。但也有榜單顯示,實地地產近三年的銷售金額以及行業排名呈下滑態勢,2019年銷售排名已跌至百強之外。克而瑞數據顯示,2017-2019年,實地地產取得的銷售金額分別為201.1億元、158億元以及119.6億元,分別排名地產行業第89位、第122位、第153位。
  “招股書不寫規模,實際上是規模并不大。”中原地產首席分析師張大偉向北京商報記者直言,近年來沒見過房企招股材料不披露業績,只引用機構排名。
  另有一位熟知港股市場、不愿具名的行業專家表達了與張大偉類似的觀點。該專家指出,收益是交房數據,合同銷售是簽約數據,盡管合同銷售不是交易所必須審計的數據,但在評級時,房企需要提供給評級機構項目清單。房企在招股書中未主動披露銷售額,說明企業對自身銷售規模也“沒有底氣”。
  分化的盈利指標:
  毛利增、凈利減
  招股書中未明確披露銷售額的實地地產,更多地介紹了營收相關數據。
  招股書顯示,2017-2019年,實地地產取得的收益分別為38.7億元、63.72億元、83.24億元,年復合增長率46.6%;對應的凈利潤分別為3.27億元、8.46億元、7.56億元,年復合增長率52.05%。
  從公司業務來看,實地地產有物業銷售、機電安裝及裝修服務、租賃三大塊業務,還包括一小部分設計咨詢服務、建材貿易。其中,物業銷售為該公司的收益貢獻主力,第二大收益是機電安裝及裝修服務。
  具體看營收構成,2017-2019年,來自物業銷售的收益,分別占實地地產總收益的93.6%、96.6%、98%。而機電安裝及裝修服務占總收益的比重逐年降低,由2017年的4.8%降至2019年的1.2%。
  北京商報記者梳理發現,實地地產物業銷售部分的收益,主要仰仗住宅物業,其次是商業物業。2017-2019年,實地地產來自住宅物業的收益分別為33.72億元、55.11億元、77.47億元,2018年及2019年同比分別增63.43%、40.57%。商業物業方面,2019年收益為2.31億元,同比下滑63.33%。
  盡管2017-2019年三年間,實地地產毛利潤及毛利率均持續上升,但毛利方面指標的持續提升,并沒有最終體現在實地地產的公司盈利上。毛利方面,2017-2019年,實地地產取得毛利分別為8.5億元、16.03億元以及25.7億元,對應的毛利率分別為21.9%、25.2%以及30.9%。凈利方面,2019年實地地產歸屬于母公司股東的凈利潤為7.3億元,同比下降11.6%,利潤率也從2018年的12.9%下降至2019年的8.7%。
  招股書顯示,實地地產2017年、2018年和2019年凈資產負債率分別為38.09倍、5.33倍和2.25倍,雖然呈現下滑趨勢,但仍處在較高位,高于行業平均水平兩倍之多。
  疫情下的業績:
  銷售“逆勢增長”?
  從實地地產披露的招股書營收構成來看,來自物業銷售取得的收益占實地地產總收益的比重均在九成之上。從2017年一路走高,增至98%。這意味著,物業項目的銷售情況直接影響實地地產的業績表現。
  實地拿來背書的機構榜單中,疫情期間,售樓處全面停止的實地地產卻出現銷售“逆勢大增”的情況。
  根據億翰智庫發布的《2020年1-3月中國典型房企銷售業績top200》榜單,實地地產繼2月單月同環比增速行業第一后,3月延續高增長態勢。1-3月實現68.5億元銷售業績,位居行業47位,排名相較2月提升2位;3月單月業績同比增長125%。
  在另一家第三方統計機構發布的房企1-4月銷售榜單中,實地2020年前4個月銷售超額90億元,僅僅4個月時間完成了2019年全年業績的近八成。而反觀行業,受疫情影響,國內房企在1-3月的銷售業績大多呈現驟降。
  國家統計局數據顯示,今年一季度,商品房銷售面積21978萬平方米,同比下降26.3%,銷售額20365億元,下降24.7%。
  “企業發布的今年數據是4個月賣了90多億,去年一年才100億,今年前4個月連萬科的銷售都是下滑的,這種逆行業的增長聞所未聞。”對此,張大偉直言,“目前的房企排行榜并沒有監管部門予以認定,更多的是企業上報數據或者是渠道監控,本來就有各種問題。”
  另外一家滬上2000億級房企營銷負責人在接受北京商報記者采訪時直言,目前各類榜單確實存在公示費的情況,一般200萬-800萬元不等,目前自己所在的公司也接到了邀約電話,正在考慮參加哪個檔次的。
  就行業內整體房企受疫情影響導致銷售驟降,實地地產采取哪些方式保障銷售“逆勢大增”、增速領先一眾房企的問題,截至北京商報記者發稿,實地地產未予回復。

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